(아하 그렇구나! 법률 노무 상식) 완성된 건물의 소유권
건물 소유권 갖지 못하더라도 적극적 조치 통해 채권 확보해 놔야
작성 : 2021년 01월 20일(수) 11:42
게시 : 2021년 01월 21일(목) 12:40
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이경준 전기공사공제조합 법무팀장

공사도급계약에 따라 건물이 신축되었을 때 신축된 건물의 소유권이 도급인에게 있는지 아니면 수급인에게 있는지 여부가 문제됩니다. 이는 수급인의 공사대금채권 확보와 관련하여 문제가 되는데, 수급인의 입장에서는 도급인의 소유권이 인정될 경우 압류나 유치권 등의 행사가 가능하게 됩니다. 또한 제3자와의 관계에서도 상당히 중요한 문제가 됩니다. 즉, 도급인의 소유라고 본다면 수급인의 채권자는 해당 건물에 압류를 할 수 없는 반면, 수급인의 소유라고 본다면 도급인의 채권자는 해당 건물에 압류를 할 수 없게 됩니다. 이와 같이 신축된 건물의 소유권이 누구에게 속하는지 여부는 도급인과 수급인 및 그 채권자들에게 상당히 큰 이해관계를 가지게 됩니다.



이에 대하여 대법원은 “일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다”고 판시하고 있습니다.



대법원의 입장을 요약하면, ① 원칙적으로 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 경우에는 신축건물의 소유권은 수급인에게 귀속된다, ② 그러나 이 경우에도 당사자가 신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의하였다면 신축건물의 소유권은 도급인에게 귀속된다라는 것으로 볼 수 있습니다.



신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하는 합의는 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적이어도 인정될 수 있으며, 대법원이 묵시적인 합의로 본 사례는 위 판례와 같이 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 한 경우, 도급인이 공사대금을 지급하지 못할 시에는 수급인에게 완성건물로 대물변제하거나 가등기를 해주기로 한 경우, 도급인이 수급인에게 공사대금의 전부 또는 상당액을 공사완공 전에 미리 지급한 예가 있습니다.



이는 하도급관계에서도 동일하게 적용이 됩니다. 즉, 도급인과 수급인 사이의 공사 도급계약에 있어서 수급인의 비용으로 신축하여 도급인에게 소유권을 귀속시키기로 특약을 하고, 수급인과 하수급인 사이에 하도급 계약을 체결함에 있어 원도급 계약상의 특약에 저촉되는 약정을 한 바 없고, 이에 대한 이의제기가 없었다면 하수급인도 특약의 효력을 인정하여 도급인에게 소유권을 귀속시키기로 인정한 것으로 보아야 하는 것입니다.



결론적으로 건축허가 명의를 도급인명의로 하는 등으로 신축건물의 소유권을 도급인이 갖는 것으로 약정하였다면 신축건물은 도급인의 소유가 되는 것이고, 수급인의 채권자는 수급인에 대한 채권으로 완성된 건물을 압류 또는 가압류할 수 없습니다. 반면 수급인은 도급인에 대한 공사대금채권을 피보전채권으로 하여 신축건물에 대한 가압류를 함으로써 공사대금청구권에 대한 조치를 취할 수 있습니다. 또한 수급인은 도급인에게 완성된 건물의 인도를 거부하고 유치권을 행사할 수도 있습니다.



이와 같이 건물의 소유권이 도급인에게 있는 것으로 인정되더라도 수급인으로서는 공사대금채권 확보를 위해 가압류, 유치권 행사 등의 조치를 위할 수 있으므로, 건물의 소유권을 갖지 못하였더라도 권리행사를 포기할 것이 아니라 적극적인 조치를 통해 채권확보를 할 필요성이 있습니다.
이경준 전기공사공제조합 법무팀장 / ibc264@naver.com 기사 더보기
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