가격·정책·경기 3대악재에 11월 부동산시장 위축 불가피
단기급등 피로감에 대출규제·금리인상, 경기 위축까지 겹쳐
작성 : 2018년 10월 31일(수) 10:11
게시 : 2018년 10월 31일(수) 10:14
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11월 부동산시장은 여느 때보다도 곳곳에 악재가 널려있다.
유주택자를 겨냥한 정부의 강력한 규제가 쏟아지면서 무주택자에게는 집을 구매할 수 있는 길이 열렸다.
하지만 집값은 최근 일부지역에서 호가가 내려가고 있지만 시세는 여전히 높은 수준이고 가계대출 여력은 줄고 있는 상황에서 앞으로 금리 인상이 대기하고 있다.
증시 흐름이 불안해 부동산시장으로 자금이 몰리는 상황도 나타나지만 반대로 경기 위축에 대한 불안 심리로 자금이 빠져나갈 가능성도 배제할 수 없다.

분양시장에 대한 관심이 높아 기존 주택과의 양극화 우려도 나온다.
더욱이 11월은 찬바람이 불고 이사철이 끝나는 전통적인 부동산시장 비수기라는 점에서 11월 부동산시장은 가시밭길을 걸을 수밖에 없다.
전문가들도 당분간 조정이 불가피하다는 쪽에 무게중심을 두고 있다.

31일 전 은행권 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 시작으로 부동산시장에 악재성 이벤트가 즐비하다.
DSR(Debt Service Ratio)은 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연소득 대비 얼마인지를 감안해 대출을 관리하는 지표를 말한다.
지난 3월부터 은행권 시범적용을 시작으로 10월에는 단위 농·수협과 신협, 새마을금고 등 상호금융권, 이날부터는 저축은행·캐피탈 등으로 적용 대상이 순차적으로 확대돼 왔다.

사실상 본격적으로 적용되는 내달부터는 주택 담보 대출 외에 마이너스통장을 포함한 신용대출, 비주택 담보대출 등 다른 대출의 이자를 포함한 연간 원리금 상환액까지 부채로 간주하게 돼 여신 여력이 크게 줄어들게 된다. 소득에 비해 빚이 많은 사람은 은행에서 돈을 꾸기가 어렵게 되는 것이다.

기준금리 인상도 코앞이다.
한국은행이 지난해 11월부터 11개월째 기준금리를 동결한 반면 미국은 이제 본격적으로 금리 인상을 시작했다.
지난달 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 연방기금 금리를 2.00%~2.25%로 추가 인상하면서 한국(연 1.50%)과 미국의 기준금리 차이는 11년만에 최대폭인 0.75%포인트로 벌어졌다. 한미 금리 격차로 국내에서 외국인 자금이 빠져나가는 등 증시 불안을 야기한 상황이다.

여기에 미국은 연내 한차례 더 인상할 수도 있다고 예고한 상태다. 미국 금리를 우리 통화당국이 쫓기듯 뒤따를 수밖에 없는 형국이어서 더욱 다급하고 급박하다.
이는 금리인상으로 대출 문턱이 높아진다는 점에서도 문제지만 결과적으로 국내 경기상황 위축으로 이어질 수 있다는 점에서 우려하는 시선이 많다.
한국은행이 발표한 ‘2018년 9월중 금융기관 가중평균금리’를 보면 지난달 예금은행 가계대출(신규취급액 기준) 금리는 3.62%로 전월대비 0.04%포인트 떨어져 지난해 12월 3.61%를 기록한 이후 9개월내 최저치를 기록하는 등 아직까지 위험은 감지되지 않는다.
하지만 증시에서 자금이 급격히 빠져나가면서 개인 투자자들이 손실 회복까지 시간이 걸릴 수밖에 없는 상황인데다 국내 일자리 감소문제 등 국내 경기 위축상황까지 고려하면 부동산시장에는 악재로 작용할 가능성이 높아 보인다.

또 분양시장의 열기도 사실상 수도권 부동산시장에는 악재로 작용할 수 있다.
다주택자들의 주택을 구입할 길이 차단되고 무주택 실수요자들에게 주택 구매의 길이 열렸는데 무주택 수요자들의 관심이 청약시장에 머물러 있는 상황이다. 결과적으로 청약은 청약대로 뜨겁고 기존 주택시장은 나름대로 냉랭한, 극단의 상황으로 치달을 수 있다는 우려도 나온다.

11월이 부동산시장의 비수기라는 점도 부동산시장에는 긍정적이지 않다.
이미 서울 강남권을 중심으로 호가가 꺾이고 일부지역은 시세마저 내리고 있는 상황에서 투자 수요는 감소할 수밖에 없게 됐다. 게다가 이사철이 끝나면서 실수요마저 꺾여 부동산시장은 침체의 국면을 맞이할 수밖에 없게 됐다.
자연스럽게 9·13대책 이후 다시 나타난 ‘거래절벽’ 현상은 이제 거래 실종사태를 향해 달려가고 있다.

전문가들은 이 같은 시장 상황 탓에 서울 등 수도권 부동산시장은 당분간 조정기를 겪을 것이라고 내다봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “다주택자는 주택을 구입할 수 있는 길이 막혔고 무주택자 역시 보유세 인상 예고에 거래를 망설이는 등 시장이 숨고르는 단계에 진입한 것으로 보인다”고 말했다.
그는 “당분간 거래시장은 숨을 고르면서 가격 상승률도 크게 둔화되며 보합세를 나타낼 것”이라면서 “일부 지역의 경우 일시적으로 가격 조정 패턴이 나올 수 있다”고 말했다. 또 “수요자의 관심이 11월쯤 재개되는 분양시장에 쏠려있어 기존 주택시장은 지금과 같은 움직임이 이어질 것으로 보인다”고 덧붙였다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “악재가 겹치고 겹쳐 당분간 조정이 지속될 수밖에 없다”면서 “서울도 내주께는 마이너스 조정에 접어들어 연말까지 조정이 지속될 것”이라고 말했다.
박 위원은 “내년 1월 겨울방학 이사수요가 나오기 전까지는 지금과 같은 조정 장세가 지속될 것”이라면서 “이사수요가 얼마나 될지가 거래절벽 탈출의 관건인데 지금보면 쉽지 않을 것으로 보인다”고 밝혔다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “악재가 많고 글로벌경기도 나쁜 상태에서 조정중이고 앞으로 조금 조정폭이 커질 수 있다”고 말했다.
그는 “현재 갭투자 매물들이 시장에서 적체되고 있는 상황인데 이 매물들이 더 쌓이면 본격적으로 가격 조정이 이뤄지기 시작해 연말까지는 조정기를 겪을 수밖에 없다”면서 “이후에는 내년 종합부동산세 인상이 가시화되면 조정폭은 더욱 확대될 수 있다”고 전망했다.

한편 전세시장은 매매시장과 반대 방향으로 걸을 가능성이 제기된다.
올 연말 입주물량은 예년보다 많은 상황이지만 정부가 9·13대책 발표에서 1주택자의 장기보유특별공제 조건으로 2년이상 실거주 조건을 달자 집주인이 전셋집을 내놓기보다는 직접 입주를 선택하는 사례가 늘어날 것이라는게 업계의 예상이다. 전셋값이 장기 안정세를 유지하고 청약 대기수요가 늘면서 전세 선호현상도 지속될 전망이다.
함 랩장은 “그동안 전세가격이 많이 오르지 않았다는 점을 감안하면 전세가격은 상승할 여력이 높다”면서 “주택매매에 불확실성이 크고 분양시장의 열기가 거세지면서 당분간 전세로 눌러 앉아 상황을 지켜보는 수요자들이 늘면 전셋값이 상승할 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다.
박 위원도 “입주물량이 내년 1분기 이후까지 많고 신규 입주단지에서 대출길이 막혀 세입자의 보증금을 활용해서 잔금을 치르기 위해 저렴한 매물이 쏟아질 가능성이 높다”면서도 “상승 이벤트가 다소 우세한 것 같다”고 말했다.

그는 “신규 입주물량의 경우 2년 거주요건 때문에 전세시장에 나올 수 있는 매물이 제한될 수 있고 무주택자도 신혼희망타운 등 청약에 대한 기대감으로 전세를 선호할 수 있다. 강남 재건축 이주수요도 꾸준히 나올 예정"이라며 "서울 전세시장은 강보합세를 나타낼 수 있다”고 말했다.

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